Preguntas frecuentes

¿Desea Comprar una propiedad?

Quiero comprar una propiedad en Mallorca – ¿Qué tengo que saber?

Una vez decidido de comprar una propiedad en Mallorca, hay algunos requisitos legales que debe tener en cuenta.  Aquí una descripción global para su interés general.

PROCESO DE COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

La adquisición de inmuebles en España conlleva una serie de obligaciones legales. Si Usted ha decidido comprar un inmueble en España, ¿cuál es el proceso legal que debe seguir?

1. CUESTIONES PREVIAS A LA COMPRA

1.1. OBTENCIÓN DEL N.I.E. [Número de Identificación de Extranjeros]

El N.I.E. es el Número de Identificación de Extranjeros a efectos fiscales necesario para realizar cualquier actividad económica en España. Se deberá mostrar en la Notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para su obtención se presentará una solicitud (Modelo EX15) debidamente cumplimentada en la Comisaría de Policía Nacional o en el Colegio de Abogados acompañando pasaporte original o copia legitimada notarialmente. Es imprescindible la presentación del justificante de pago de la tasa correspondiente. Su concesión tiene lugar aproximadamente a las dos o tres semanas, dependiendo de la época del año en que se tramite, y es esencial que sea dado de alta posteriormente en la Agencia Tributaria.

1.2. OTORGAR PODER NOTARIAL.

Si Usted quiere simplificar el proceso legal de compra o no puede estar presente para firmar toda la documentación relacionada con su proceso de compra, es recomendable que otorgue un poder a su representante legal, que contendrá la relación de facultades que puede llevar a cabo su representante legal desde el inicio del proceso de compraventa.

Usted podrá otorgar el poder ante un Notario público en España, ante un Notario de su país de origen o ante el Consulado Español (necesario solicitar cita previa). Si lo otorgan ante Notario del país de origen, habrá que traducirlo al castellano y legalizar la firma del Notario con la “Apostilla de la Haya”. Si se otorga ante Cónsul español no será necesaria ni la traducción ni la legalización.

1.3. COMPROBACIÓN SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE:

Una vez elegido el inmueble que se desea adquirir, un estudio de abogados realiza una due diligence (auditoría legal) en la que se recogen los principales detalles del inmueble y sobretodo un estudio acerca de su legalidad.

La compra de inmuebles en suelo rústico en muchos casos plantea la problemática de inmuebles construidos sin licencia municipal, lo cual requiere un análisis pormenorizado sobre su legalidad o su posible legalización.

Además, se estudia la documentación que se va a requerir al vendedor para culminar la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. De forma paralela se estudia la existencia de cargas o gravámenes que pudieran gravar el inmueble.

Recomendamos a nuestros clientes, con anterioridad a la firma de cualquier contrato privado y sobretodo de entrega de cantidades de dinero, el encomendar a un Estudio de Abogados la realización de este estudio puesto que se puede llegar a la conclusión de no ser aconsejable la compra.

2. CONTRATO PRIVADO

En España para adquirir la propiedad de un inmueble no es imprescindible que se haga en escritura pública (formalización ante Notario); sin embargo sí lo es para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y, como más adelante explicaremos, la inscripción en el Registro es de suma importancia, aunque no deja de ser potestativa.

Una vez que el vendedor y comprador están conformes con el precio, condiciones de pago y resto de pactos que estimen oportunos, se firma un contrato de opción de compra o un contrato privado de compraventa con precio aplazado.

Si ambas partes estuvieran conformes y el comprador ya dispusiera de la financiación necesaria para comprar, podría otorgarse directamente la escritura de compraventa ante el Notario que eligiera el comprador. En la generalidad de los casos, sin embargo, se firma el contrato de opción de compra y en la minoría de los casos un contrato privado de compraventa con precio aplazado.

2.1. CONTRATO DE OPCION DE COMPRA

El contrato de opción de compra es un contrato privado y vinculante para el vendedor. El vendedor, por tanto, se obliga a vender al comprador el inmueble. En este contrato se suele abonar como prima de la opción el 10% del precio de venta, aunque el porcentaje o suma de la prima de opción puede ser libremente pactada por las partes en función de la reserva temporal que se establezca. Esta prima de opción puede bien pagarse directamente al vendedor o bien depositarse en la cuenta bancaria de un tercero que suele ser la cuenta del despacho de los Abogados que intervienen en la compraventa o la de la inmobiliaria que ha gestionado la operación. Se concede al comprador un plazo para el ejercicio de la opción normalmente entre 1 y 3 meses. Ejercitar la opción significa en la práctica que el comprador notifica al vendedor que quiere comprar y otorgar la escritura pública de compraventa, citándolo un día y hora en la Notaría que elija a fin de firmar la escritura de compraventa. En el contrato de opción se pactan las consecuencias del incumplimiento del contrato, esto es, que el vendedor o el comprador finalmente no comparezca ante el Notario para otorgar la escritura pública de compraventa. En caso que el comprador no comparezca normalmente se pacta que la prima de opción será retenida por el vendedor y el contrato quedará resuelto. Si es el vendedor el que incumple, el comprador puede optar entre exigir al vendedor que otorgue la escritura pública de compraventa o que se devuelva al comprador la prima de opción recibida o depositada más otra suma igual de la misma cantidad.

Este contrato de opción de compra no es traslativo de la propiedad, esto es, el comprador no adquiere el inmueble, sino sólo un derecho a comprarlo y el vendedor una obligación de venderlo.

2.2. CONTRATO PRIVADO DE COMPRA VENTA

El contrato privado de compraventa, menos común, se firma cuando se quiere adquirir la propiedad del inmueble desde la firma de este contrato privado. En este tipo de contrato se pactará un precio aplazado, modos de pago, la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y los supuestos del incumplimiento y de resolución del contrato.

3. ESCRITURA DE COMPRAVENTA

El otorgamiento de la escritura de compraventa es imprescindible para que pueda inscribirse la finca que se adquiere a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad. A partir de la inscripción no

podrán anotarse embargos por deudas del vendedor, ni inscribirse cargas sobre el inmueble, ni venderse la finca por el vendedor, ya que ya no aparecerá a su nombre en el Registro de la Propiedad. La escritura se otorga ante Notario y se acompaña la documentación legalmente exigible, como es la justificación documental del pago o pagos efectuados y el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Además, se exigirá del vendedor la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y, en función de si son fincas rústicas, urbanas o inmuebles en régimen de propiedad horizontal, diversa documentación.

Con anterioridad al otorgamiento de la Escritura pública de compraventa se remite a los clientes un presupuesto detallado de todos y cada uno de los gastos que van a tener que desembolsar para poder inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, gastos que serán diferentes si se trata del vendedor o del comprador.

Estos gastos se desglosan en: Notario, Registro de la Propiedad, Honorarios de Tramitación e Impuestos que graven el inmueble.

4. COSTES LIGADOS A LA COMPRA

4.1. HONORARIOS NOTARIO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Con posterioridad al otorgamiento de la escritura se abonan los honorarios del Notario y se aporta la escritura original para su inscripción en el Registro. Antes de ello, habrá que pagar los impuestos que graven la operación, así como la plusvalía municipal.

Es recomendable encargarse también del cambio de titularidad de todas las domiciliaciones bancarias en los suministros de que dispone el inmueble para evitar impagos, con todas las molestias que ello conlleva.

Para ello el vendedor deberá facilitar al comprador las últimas facturas de estas compañías suministradoras (agua, gas, electricidad, telefonía, etc.). Nuestro despacho puede facilitarles también estas labores de gestión.

4.2. IMPUESTOS.

Una vez formalizada la escritura de compraventa ante el Notario, deberán liquidarse los siguientes impuestos:

A) IMPUESTOS LOCALES:

o PLUSVALÍA MUNICIPAL – Impuesto sobre el Incremento del el valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, se tiene que pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía municipal.

En el caso de la venta de una propiedad corresponde el pago del impuesto a la persona física, empresa o entidad que vende, por el incremento del valor que ha experimentado el terreno durante el tiempo que ha sido propietario.

Si el vendedor es una persona física, empresa o entidad no residente en España, será el comprador el que deberá gestionar el pago de la plusvalía como sustituto del vendedor, que es el obligado tributario. Para ello, el vendedor deberá abonar al comprador el importe de dicho impuesto. En este caso es aconsejable retener dicho importe del precio de compraventa.

Plazos: El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles, a contar desde la fecha en la que se formalizó la transmisión (escritura pública).

Lugar: En el Ayuntamiento correspondiente, aportando copia de la Escritura Pública.

Cuota: Su importe varía en función del valor catastral del terreno (que aparece en el recibo de IBI) y del número de años que haya permanecido en el patrimonio del vendedor, es decir, entre la compra y la venta.

  • Es obligatorio aportar justificante de pago de la Plusvalía como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. No obstante, si por cualquier motivo no se puede acreditar el pago, el Registro podrá realizar la inscripción de la finca siempre que se le autorice a comunicar el acto jurídico al Ayuntamiento para que éste tenga constancia.

B) IMPUESTOS AUTONOMICOS:

o ITPAJD: IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.

La adquisición de un inmueble puede estar sujeta al pago del ITP o del IAJD e IVA, según se trate de un inmueble de “segunda mano” o de una primera transmisión:

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) grava la adquisición de inmuebles de “segunda mano” o sucesivas transmisiones. En este caso, el Tipo de gravamen varía en función de la Comunidad Autónoma y la base de cálculo es el precio de compraventa que aparece en la Escritura. Actualmente en Baleares se paga un 8% de ITP por la adquisición de inmuebles de hasta 400.000 €. A partir de este importe el tipo va aumentando en función del importe de compraventa. Las plazas de garaje no anexas a la vivienda tributan al 8% hasta un valor de 30.000 €; a partir de este importe el tipo aumenta progresivamente.

El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados) grava las adquisiciones de inmuebles sujetas a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), es decir, la primera transmisión del inmueble (viviendas de Obra Nueva o primera ocupación). En estos casos, el comprador deberá abonar los dos impuestos:

o IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): actualmente, para las viviendas, el tipo aplicable es el 10% sobre el precio de compraventa. En el resto de inmuebles (locales, naves, garajes que no se transmiten conjuntamente con la vivienda, solares, etc.) se aplicará el tipo general del 21%. El comprador deberá abonar el importe del IVA al vendedor en el momento de la transmisión del inmueble. (El IVA es un impuesto estatal).

o IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): con carácter general es el 1,2% del precio de compraventa.

Sujeto pasivo: Lo tiene que liquidar el comprador o adquirente del inmueble.

Plazo: El plazo para presentar la liquidación y pagar el impuesto (ITP o IAJD) es de un mes, a contar desde la fecha del acto o contrato, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura o del contrato privado.

C) IMPUESTOS ESTATALES:

o IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF):

En la transmisión de un bien inmueble, siendo el vendedor residente, deberá tributar por IRPF en concepto de ganancia patrimonial antes del 30 de Junio del año siguiente a la transmisión.

La ganancia o pérdida se calcula por diferencia entre el valor de adquisición (que estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, más el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses) y el valor de transmisión (que será el importe real por el que la transmisión se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor).

El tipo vigente es del 19% sobre ganancias de hasta 6.000 euros, del 21% sobre las ganancias entre 6.001 y 50.000 euros y del 23% a partir de 50.000,01 euros.

o IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

La transmisión de un bien inmueble, cuando el vendedor es No Residente, también deberá tributar por IRPF en concepto de ganancia patrimonial. El tipo impositivo es el 19% sobre la ganancia patrimonial generada por la venta del inmueble, para el caso de residentes europeos, y del 24%, para el resto.

Cuando el vendedor es un no residente, el comprador (sea o no residente) está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada en el plazo de un mes desde la fecha de la venta. Si la escritura divide el precio entre bienes muebles e inmuebles, la retención del 3% se aplicará únicamente al precio del inmueble.

Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que le corresponda pagar por la ganancia derivada de la transmisión. Por tanto, el comprador entregará al vendedor no residente una copia del Modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que éste último pueda deducir el importe de la retención ya ingresado de la cuota a ingresar resultante de la ganancia calculada.

Si la cantidad retenida resultase superior a la cuota a ingresar, se podrá solicitar la devolución del 3% retenido e ingresado previamente. En este caso, el vendedor deberá presentar el Modelo 210 en el plazo de 3 meses, contados a partir del término del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención en nombre del vendedor. Así, pues, el plazo es de 4 meses desde la fecha de compraventa.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

5. IMPUESTOS LIGADOS A LA TENENCIA DE UN INMUEBLE

Una vez que se ha adquirido el inmueble y ya se figura como titular del mismo en el Registro de la Propiedad, se deben pagar anualmente los siguientes impuestos: IBI, Basuras, IRPF/IRNR e IP.

5.1. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

Todo aquel que sea propietario de un inmueble radicado en España, sea residente o no residente, está obligado al pago anual de este impuesto ante el Ayuntamiento del municipio en el que esté ubicado el inmueble.

El importe del IBI es calculado por cada Ayuntamiento tomando como base al valor catastral de la propiedad y aplicando un tipo de gravamen que establece el mismo Ayuntamiento.

En el recibo del IBI figuran, entre otros datos, la referencia catastral del inmueble, y el valor catastral del inmueble, en base al cual se calculan otros impuestos sobre la propiedad.

El Plazo para el pago varía en función de cada Ayuntamiento, si bien, normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año.

5.2. TASAS SOBRE RESIDUOS SOLIDOS, ALCANTARILLADO, ETC.

Además del IBI, el propietario de una vivienda está obligado a pagar ante el Ayuntamiento, al que pertenezca el inmueble, ciertas Tasas, como la Tasa sobre el Tratamiento de Residuos Sólidos, la Tasa sobre Alcantarillado, la Tasa sobre recogida de las Basuras, etc. Cada Ayuntamiento tiene sus tasas y su pago es anual. El plazo para el pago varía también en función de cada Ayuntamiento.

5.3. IMPUESTOS SOBRE EL PATRIMONIO

El Impuesto sobre el Patrimonio se ha restablecido con carácter temporal para los ejercicios 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, devengándose el 31 de diciembre de cada año. El plazo para el pago del impuesto es el 30 de Junio del año siguiente al ejercicio que se declara. En Baleares se ha regulado, para los residentes, una reducción de la base imponible, en concepto de mínimo exento de 800.000 €. Para los no residentes este mínimo exento se fija en 700.000 €.

Por lo tanto, estarán obligados a presentar declaración aquellas personas cuya cuota resulte a ingresar y en todo caso, aquellos cuyos bienes y derechos estén valorados en más de 2.000.000 €, aún cuando la cuota resultase negativa.

Este impuesto únicamente grava a las Personas Físicas.

El tipo de gravamen va desde el 0.28% al 3.45%, según la escala del Impuesto.

5.4. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, ésta deberá presentar una declaración anual por este impuesto, devengándose el 31 de Diciembre de cada año.

Las rentas a declarar dependerán del destino que se le dé al inmueble: 1º.- Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos de uso propio. Si el inmueble es para uso propio, el rendimiento a declarar será la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral del inmueble un 2% (con carácter general) o un 1,1 % (para inmuebles con valor catastral revisado a partir de 1 de enero de 1994). Sobre este rendimiento se deberá abonar un 19%. Y el plazo para su liquidación será todo el año natural siguiente al de la fecha de devengo.

En el año de adquisición del inmueble se pagará el impuesto proporcionalmente al tiempo de posesión del mismo.

2º.- Rendimientos de bienes inmuebles arrendados.

Si el inmueble se alquila, el rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto. No obstante, si se trata de contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea, se podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en las condiciones que se establezcan: el IBI, la Tasa de Basuras, los gastos de reparación y conservación, los gastos de comunidad, las amortizaciones, los intereses de préstamos concedidos para la adquisición del inmueble.

Estos rendimientos se entienden devengados en el momento en que resulten exigibles por el arrendador o en la fecha del cobro (si es anterior), y su declaración es trimestral. Se abonará un 19% sobre los rendimientos declarados.

El plazo para la liquidación dependerá del resultado:

Si el resultado es a ingresar: durante los veinte primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.

Si el resultado es de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al devengo de las rentas.

Si el resultado es a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas.

Si el inmueble no permanece arrendado durante todo el año, se deberán presentar dos de declaraciones (Mod. 210):

  • Rentas imputadas: un Mod. 210 en concepto de rentas imputadas (para uso propio) por el período en que el inmueble no estuvo arrendado. Su devengo es el 31/12 de cada ejercicio y se presentará un único Mod. 210 durante el año inmediatamente posterior al ejercicio declarado.
  • Rentas de alquiler: un Mod. 210 por las rentas derivadas del alquiler del inmueble. Estas rentas se declararán trimestralmente, tal y como se ha explicado anteriormente.

¿Desea Vender una propiedad?

Antes de vender su propiedad  deberá considerar algunos factores importantes. A continación le ofrecemos unos consejos generales para evitar errores comunes y contestar  a las consultas más frecuentes.

  • Agencia: En primer lugar es importante decidir en manos de qué inmobiliaria pone su  propiedad. Hágase las siguinetes preuntas: ¿confía en la agencia?,  ¿qué publicidad ofrecen para su propiedad?, ¿confía en el agente?, ¿sería el agente capaz de rechazar a un cliente si no cumple con sus requisitos?
  • Documentos: Asegúrense de que tiene preparado todos los documentos necesarios, estos incluye:
  1. Fotocopia del pasaporte de cada propietario
  2. Fotocopia de la escritura/Fotocopia de todos los documentos relevantes
  3. IBI e Impuesto de Basuras más recientes
  4. Todas las facturas incluyendo electricidad, agua, teléfono, etc.
  5. Cédula de Habitabilidad
  6. Final de Obra Arquitecto
  7. Certificado final de obra
  8. Certificado energético
  • Presentación: “La primera impresión es la que cuenta” en muchas situaciones cotidianas y en el mundo de las propiedades en especial. Ordene y presente adecuadamente su propiedad antes la visita del agente. Será este quien hable a los futuros clientes de su propiedad. En la mayoría de los casos se realizará una sesión fotográfica. estas fotos son de gran importancia pues son la tarjeta de presentación de su propiedad.
  • Decoración: Es una buena idea crear un ambiente ordenado y acogedor. Dejar objetos personales en la propiedad le ayudará a crear un equilibrio perfecto. No es aconsejable recargar su hogar, ante la duda piense que “menos es más”.  Valore la posibilidad de realizar algunos cambios o pequeñas reformas en la casa para mejorar el estado actual de su vivienda.
  • Instalaciones: Es importante de que se asegure de que todo funcione correctamente: agua, calefacción, aire acondicionado, sistema de riego, etc….
  • Visitas: Uno duda muy común es si como propietario Usted ha de estar durante las visitas a su propiedad. Recomendamos que esté presente si cree que puede aportar valor o información que pueda ayudar a alcanzar el éxito de la visita. Finalmente se trata de una decisión personal y ante la duda, pida consejo a su agente.
  • Vender:  Piense en las razones por las cuales compró usted su propiedad y trate de vendérsela al agente, con ello le estará transmitiendo emociones e información importante que más tarde él utilizará y compartirá con el posible inquilino.
  • Abogado: Por experiencia sabemos que vale la pena invertir en asesoramiento legal desde el primer momento y evitar así la típica frase que muchos clientes han tenido que escuchar de su abogado “Si hubiera venido antes, no tendríamos que solucionar este problema ahora”.

Por favor no duden en contactarnos para cualquier pregunta o duda adicional.

¿Desea Alquilar?

Despertar por la mañana y disfrutar de las vistas al mar, las montañas, la ciudad o la catedral será algo posible si decide vivir de alquiler en Mallorca. Al igual que la compra de una propiedad, la búsqueda de un alquiler requiere precisión y profesionalidad,. En NICOLAS IRIARTE le podemos ayudar a encontrar el lugar idóneo para Usted.

Para empezar, tome nota de algunos consejos prácticos para evitar errores comunes a la hora de alquilar un inmueble:

  • Tómese el tiempo necesario para decidir dónde le gustaría vivir, conozca la isla y piense qué lugar sería el ideal de acuerdo con sus necesidades. En nuestra amplia selección de propiedades encontrará desde casas de campo apartadas del mundo y rodeadas de naturaleza, a inmuebles situados en el mismo corazón de la ciudad. Mallorca es muy diversa y tiene un lugar perfecto para Usted.
  • Una vez elegido el inmueble que desea alquilar, un consejo que a priori parece obvio pero que muchas personas olvidan, es revisar todas las instalaciones del inmueble: gas, luz, agua, aire acondicionado, calefacción, etc. Todo debe estar en perfecto estado.
  • No se quede con ninguna duda tras la visita a la propiedad, pregunte a su agente o al propietario directamente, ellos deben contestar todas sus preguntas. Por ejemplo, es importante tener claro cuáles son los gastos incluidos en el alquiler y los que quedan excluidos de éste, así como el agua o los gastos de comunidad.
  • No se deje cegar por el amor a primera vista. Consulte con su almohada antes de decidirse por un inmueble y valore los pros y contras del lugar.
  • En algunas ocasiones la propiedad dispone de jardín o piscina que requieren de cuidados. Asegúrese de conocer cuales son sus obligaciones al respecto como inquilino  y si realmente quiere comprometerse a ello. Al alquilar también se contraen obligaciones que debe conocer y aceptar.
  • Solicite los datos de contacto del arrendatario para cualquier eventualidad.
  • Revise detenidamente el contrato, es importante saber qué firmamos exactamente. Por ejemplo, algunas propiedades están a la venta y en alquiler al mismo tiempo, por este motivo, en el contrato se incluyen cláusulas que implican la visita de posibles compradores y la cancelación del contrato de alquiler en un plazo de dos meses, en caso de que el propietario venda el inmueble.

¿Desea Arrendar?

Alquilar su propiedad puede ser, literalmente, una experiencia muy enriquecedora si considera algunos puntos importantes. Nosotros le ofrecemos unos consejos generales con el fin de evitarle algunos errores comunes y contestarle algunas de las preguntas más frecuentes.

  • Lo primero es  importante decidir a qué agencia confía su propiedad, ¿confía en la agencia, trabajan profesionalmente? Es importante que Usted congenie y confíe en el agente ( ¿es este capaz de rechazar a un cliente que no cumpla sus requisitos?). Así mismo es importante conocer el tipo de publicidad que ofrecen.
  • La primera impresión es lo que cuenta – al menos en el mundo de propiedades. Presente su propiedad limpia y ordenada antes de la visita el agente. Será este el que presente su propiedad a futuros clientes. Normalmente suelen tomarse fotos de la propiedad, estas son la tarjeta de visita para posibles interesados.
  • Es recomendable dejar un par de objetos personales en la propiedad para crear un ambiente más acogedor, siempre sin excederse. Si duda recuerde: menos es más.
  • ¿Consideraría la posibilidad de realizar alguna reforma mínima para mejorar el estado de su vivienda?
  • Es importante que Usted se asegure que las instalaciones están en orden (agua, calefacción, aire acondicionado, sistema de riego, etc.).
  • Muchos clientes no saben si es conveniente o no estar presentes durante la visita de los clientes. Nuestros agentes le aconsejarán según su propiedad, aunque siempre recomendamos que decidan Ustedes.
  • Cuente a nuestros agentes todo sobre la propiedad, sus defectos y sus características positivas. Véndanos su propiedad, cuéntenos por qué la compró.
  • Recomendamos que invierta  en un abogado. Una pequeña inversión le puede suponer un gran ahorro en tiempo y preocupaciones si hubiera algún imprevisto con su inquilino. Muchos arrendatarios escuchan del abogado «Debería Usted habernos contactado antes, todo se hubiera solucionado mucho más rápido».
  • Otra de las grandes dudas es si ofrecer la vivienda con o sin muebles. Depende. Nuestros especialistas le aconsejarán qué es lo mas apropiado en su caso.
  • La mayoría de los propietarios indica si se permite animales.
  • Mientras su inmueble está alquilado solo podrá acceder a él mediante expreso consentimiento del inquilino.

CERTIFICADO ENERGETICO

Importante:

Debido a que ya ha sido establecido el organismo de registro de certificaciones energéticas en Baleares desde el 5 de junio de 2013 y se han establecido los documentos a entregar.

Que propiedades necesitan un certificado energetico ?

Todas las propiedades en venta y Alquiler (superior de 4 meses)

En el siguiente esquema se pueden apreciar los grados de certificación que se obtendrán:

energy certicate classes

Qué valor tienen los resultados de la certificación

En el caso de viviendas, las que obtengan valores mas próximos a energética A, puede consumir hasta un 85 % menor de energía que las que obtengan una calificación baja (G), lo que a nuestro juicio incrementa notablemente el valor del inmueble en el mercado de venta y alquiler.

Además, esta certificación incide en la buena imagen del edificio, vivienda y local, que indica que la persona u organismos propietarios del mismo tienen conciencia ecológica y están a la vanguardia de las últimas tecnologías en cuanto a materiales y tecnicas se refiera para conseguir una calificación mejor

• A partir del 1 de junio de 2013 será obligatorio para cualquier transmisión de compraventa y alquiler superiores a 4 meses y que se eleven a público.
Tanto en vivienda, local de negocio u oficina.

• A partir de 1 de junio de 2013, las agencias inmobiliarias deberán publicitar la certificación energética de los inmuebles objeto de venta o arrendamiento según
la premisa anterior, de acuerdo a la etiqueta energética, tanto en los portales inmobiliarios como en los escaparates y la web.

• El certificado, deberá incluir además de la calificación energética del edificio, información objetiva sobre las características energéticas de los edificios y en el
caso de edificaciones existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o parte
de este.

• Este certificado deberá ser suscrito por técnicos que estén en posesión de la titulación académica y profesional pertinente (arquitecto técnicos, arquitecto e ingenieros).

• En caso de incumplimiento de la norma se prevé multas de hasta 3.000 € por infracción a los Derechos de los Consumidores.

Validez de la certificación

Una vez obtenido el certificado, independientemente del resultado, el documento entregado tendrá una validez de 10 años, tras los cuales habrá que renovarlo para que refleje las posibles obras de mejora que se hayan hecho en el edificio, local o vivienda.

Precios orientativos:

FAQS

Cuestiones Jurídicas Inquilino

¿Tengo que pagar impuestos al alquilar una propiedad en España?

En España la persona física arrendataria de un bien inmueble -una vivienda- no está obligada a pagar ningún impuesto por el arrendamiento, aunque existe la posibilidad de que contractualmente se establezca que el arrendatario debe satisfacer algunos impuestos locales, tales como el Impuesto sobre bienes inmuebles o la Tasa de Residuos Sólidos Urbanos. Cuerstión distinta es que por habitar la propiedad arrendada devenga residente en España a efectos fiscales.

¿Necesito una cuenta bancaria española?

No es obligatorio. Sin embargo, por razones de eficiencia, es recomendable abrir una cuenta corriente en una entidad financiera española para afrontar el pago de todos los suministros y gastos generados por el Arrendamiento y Ocupación de la Vivienda.

¿Es necesario solicitar un número NIE?

Para la firma del contrato privado de arrendamiento no es estrictamente necesario, si bien, toda persona física extranjera que pretenda llevar a cabo cualquier actividad con trascendencia económica en España debe registrarse ante la Administración Pública Española obteniendo el correspondiente número de Identificación de Extranjero (NIE). En este sentido, durante vigencia del contrato de arrendamiento posiblemente necesite domiciliar o cambiar la titularidad de los distintos suministros, o realizar cualquier gestión ante cualquier Administración Española que le exigirá la obtención del citado NIE.

¿Qué pasa si tengo que cancelar el contrato de alquiler antes de la fecha de vencimiento del contrato?

Habitualmente, los contratos de arrendamiento suelen establecer una cláusula específica que regula la posibilidad de resolver el contrato con anterioridad a la terminación del plazo establecido, mediante previa notificación fehaciente con determinada antelación. En dichos casos, todos los pagos y gastos pendientes hasta la fecha de cancelación deberán ser abonados por el arrendatario. En el caso de que el contrato no contemple dicha posibilidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que dicha cancelación anticipada solo se reconocerá una vez transcurrido el periodo mínimo pactado en el contrato. Si no se respeta dicho periodo pactado, el Propietario-Arrendador, podrá reclamar el cumplimiento íntegro del contrato o bien una indemnización que habitualmente consistirá en el pago de las rentas pendientes hasta la finalización del contrato.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de Arrendamiento de Vivienda con residencia principal y un contrato de Arrendamiento de Temporada?

La diferencia entre un Arrendamiento de Vivienda y un Arrendamiento de Temporada, reside en la necesidad que tiene el arrendatario de ocupar o no el inmueble de forma permanente como vivienda. Las reglas para los Arrendamientos de Vivienda resultan más proteccionistas para los derechos del arrendatario, especialmente en materia de ocupación de la vivienda. Mientras que los arrendamientos de temporada los cuales contemplan arrendamientos por determinados periodos o estaciones (invierno, verano, etc.), o periodos inferiores a un año, son menos proteccionistas para los derechos del arrendatario puesto que las partes están facultadas para negociar y omitir las normas contempladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuestiones Jurídicas Propietario

¿Tengo que pagar impuestos al alquilar mi propiedad? Soy no residente.

Sí, los no residentes que arrienden algún inmueble situado en España deberán pagar anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (en adelante IRNR). En este impuesto deberán declarar el importe íntegro recibido derivado del arrendamiento. Este importe tributará en España a un tipo impositivo fijo del 24,75% (año 2012 y 2013). Adicionalmente a lo anterior, los arrendadores que sean residentes en algún país miembro de la Unión Europea podrán disminuir el rendimiento anterior en el importe de los gastos en los que hayan incurrido que sean considerados necesarios para la obtención del citado ingreso.

En el caso de que la propiedad de un no residente (situada en España) no sea alquilada, el propietario no residente también deberá declarar una imputación de rentas que será estimada en un 2% o un 1,1% del valor catastral del bien inmueble (la aplicación de uno u otro porcentaje depende de si el valor catastral ha sido revisado después de 1994) . Esta imputación tributará al 24,75% en 2012 y 2013.

¿Tengo que pagar impuestos al alquilar mi propiedad? Soy residente – es mi residencia principal – es mi secunda residencia.

Aunque es técnicamente posible, no es habitual alquilar la primera residencia por un residente dado que si la misma es alquilada puede tener dicha condición, pasando a ser considerada como segunda residencia.

En el caso del arrendamiento de segundas residencias por personas residentes en España, la renta derivada del arrendamiento del bien inmueble deberá declararse anualmente en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF).

La renta a declarar en el IRPF será la resultante del importe íntegro recibido en contraprestación por el arrendamiento minorada en todos los gastos en los que el propietario del bien haya incurrido y que sean considerados necesarios para la obtención del citado ingreso, pudiendo reducirse en ciertos casos un 60% el importe anteriormente obtenido. Esta renta tributará en la base liquidable general del IRPF a una escala de tipos impositivos progresiva, que en el caso de las Islas Baleares va desde el 24,75% hasta el 52% en 2012, dependiendo del importe total de renta del contribuyente.
En el caso de una segunda residencia no alquilada, el propietario del bien inmueble deberá declarar en el IRPF una imputación de renta, estimada en un 2% o un 1,1% (si el valor catastral ha sido revisado después de 1994) del valor catastral del bien inmueble. Esta imputación tributará en el caso de las Islas Baleares al tipo impositivo de la escala progresiva.

(¿Cuánto? Beneficios de acuerdo a la edad del arrendatario)

Adicionalmente a lo anterior, cabe destacar que en el caso de que el arrendatario tenga entre 18 y 30 años, la reducción a aplicar se incrementará desde el 60% hasta el 100 % del importe declarado, por lo que en este caso el importe obtenido del arrendamiento no tributará.

¿Tengo que declarar la renta derivada del arrendamiento?

Si el propietario del bien inmueble es residente en España, deberá declarar la renta derivada del arrendamiento cuando la misma conjuntamente con las rentas del trabajo, del capital o de actividades económicas superen la cantidad de 1.000 euros. Si el propietario del bien inmueble es no residente, deberá declarar la citada renta en todos los casos, no existiendo un importe mínimo para declarar.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de Arrendamiento de Vivienda con residencia principal y un contrato de Arrendamiento de Temporada?

La diferencia entre ambos contratos es la misma que los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos de temporada puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una diferenciación principal: Arrendamientos de Vivienda y Arrendamientos de uso distinto al de vivienda que reside en la necesidad permanente o no de ocupar la propiedad.

¿Cuál es el periodo de alquiler o el precio de alquiler para ser considerado como arrendamiento vacacional?

Para ser considerado como arrendamiento vacacional y estar sujeto a la Leyes Turísticas, dichos arrendamientos no deben estar expresamente sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y deben cumplir una serie de requerimientos como que el periodo de arrendamiento no puede ser superior a dos meses y el inmueble debe cumplir con una serie de servicios como son:

  • Servicio Periódico de Limpieza.
  • Ropa de Cama e instrumentos del Hogar y su reposición.
  • Mantenimiento de las instalaciones del inmueble.
  • Atención al Público en Horario Comercial.
  • Teléfono de Servicio 24 horas.

Por otro lado, los Arrendadores o Propietarios y su Agentes Comerciales deben cumplir con una serie de requisitos establecidos en las Leyes Turísticas como son la presentación de las correspondientes solicitudes y declaraciones; estar registrado; disponer de libro de reclamaciones y llevar a cabo con habitualidad la actividad turística de comercialización de propiedades de vacaciones.

¿Cuál es el periodo de alquiler para ser considerado como arrendamiento de temporada sin residencia?

La diferenciación aplicada por la Ley de Arrendamientos Urbanos para distinguir entre los arrendamientos de temporada y los arrendamientos de vivienda es la necesidad permanente o no de vivienda del arrendatario. Por lo tanto, el carácter de permanencia determinará el tipo de arrendamiento. En este sentido, habitualmente, los arrendamientos de temporada comprenden los arrendamientos por estación (verano, invierno, etc.) o por periodos inferiores al año.

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